Trasformare il patrimonio immobiliare del Sud in una risorsa per il futuro

Nel quadro della tre giorni InnoWeek, la manifestazione promossa da Progeu come momento conclusivo del percorso nazionale “Progettare in Italia per una Cittadinanza Globale”, si è consolidato uno spazio di riflessione e programmazione strategica volto a edificare e strutturare una solida comunità progettuale su scala nazionale.

Un passaggio di spiccata rilevanza istituzionale si è registrato durante il panel intitolato “La comunità del Project Management: esperienze e visioni”, che ha visto la partecipazione qualificata dei vertici di Assoeuro, tra cui il Presidente Fabrizio Canetto, il Responsabile dei Rapporti Istituzionali Marco Bartolelli e il Responsabile degli Enti Locali Gualtiero Medda.

Proprio l’intervento di Gualtiero Medda ha tracciato un’analisi rigorosa e controcorrente sulle traiettorie di sviluppo dei piccoli centri del Centro-Sud, scardinando i luoghi comuni che accompagnano la narrazione della rinascita delle aree interne e ponendo l’accento sul legame inscindibile tra gestione del patrimonio immobiliare, denatalità, mobilità professionale e potenziale della Silver Economy.

L’impianto argomentativo di Medda muove dai dati oggettivi sui Piccoli Comuni, definiti dalla normativa come le realtà con popolazione pari o inferiore ai 5.000 abitanti, che rappresentano circa il 72% delle municipalità italiane con oltre 5.680 enti. Questa prevalenza diventa schiacciante in regioni simbolo come la Calabria, dove su 404 comuni ben 326 rientrano in questa categoria, superando l’80% del totale.

A questa caratterizzazione geografica si contrappone un’emorragia demografica drammatica. In soli sette anni il Mezzogiorno ha perso circa 120 giovani al giorno, con una proiezione che vede a rischio oltre 370.000 giovani residenti entro il 2034. Dal 2019 a oggi, il Sud ha registrato la perdita di 313 mila residenti under 35, pari a una contrazione del 7,6%, un dato in netta controtendenza rispetto alla crescita del 4,8% rilevata nelle regioni settentrionali.

Il fattore più critico di questo esodo risiede nella qualità del Capitale Umano in uscita: il 60% dei giovani che lasciano il Mezzogiorno possiede un titolo di laurea, alimentando una doppia fuga verso il Nord Italia e l’estero che si scontra con una cronica incapacità di attrazione di nuovi talenti.

Questo svuotamento demografico si riflette direttamente sullo stato del patrimonio abitativo nazionale. Secondo i dati ISTAT del Censimento permanente delle abitazioni, circa il 27% delle case in Italia risulta inoccupato o utilizzato solo occasionalmente, per un totale compreso tra 9 e 10 milioni di immobili vuoti.

Il mercato appare così spaccato tra le grandi aree metropolitane, oppresse da una domanda abitativa insostenibile, e la vasta rete dei borghi dove le strutture abbondano ma mancano gli abitanti. Tra la logica del turismo mordi e fuggi e la rigidità dei contratti residenziali classici esiste un segmento quasi del tutto inesplorato in Italia: la locazione transitoria o di medio periodo, compresa tra uno e diciotto mesi, capace di intercettare lavoratori in smart working, nomadi digitali, professionisti e consulenti.

La mancata affermazione di questo modello non dipende dall’assenza di domanda, bensì da complessità gestionali, burocratiche e manutentive che spingono i proprietari a rifugiarsi nelle locazioni brevi o a scartare del tutto l’immobile dal mercato.

È in questa frattura che si inseriscono le dinamiche della Silver Economy e del ripopolamento da parte di cittadini stranieri. Chi sceglie di trasferirsi stabilmente nei borghi italiani non è prevalentemente un giovane lavoratore, ma un pensionato, spesso proveniente dai Paesi del Nord Europa, attratto dalla qualità della vita e dal costo contenuto della residenza.

Tuttavia, l’analisi condotta nel corso dei lavori di Assoeuro ad InnoWeek dimostra che la sola bellezza paesaggistica non è sufficiente a garantire la sostenibilità di un territorio se mancano l’accessibilità, i servizi essenziali e la connettività.

La desertificazione commerciale che investe i piccoli centri ne è la riprova empirica. Migliaia di comuni sono oggi completamente privi di esercizi per l’informatica, ferramenta o prodotti per la casa. In questo contesto, scambiare la promozione turistica per la soluzione allo spopolamento rappresenta un errore strategico profondo.

Negli ultimi vent’anni i comuni sotto i 10.000 abitanti hanno perso oltre 600.000 residenti pur avendo moltiplicato campagne social, portali e brand territoriali. Prima di investire risorse nel marketing turistico occorre ricostruire l’abitabilità attraverso interventi prioritari su mobilità, sanità di prossimità, scuola, connettività digitale e capacità amministrativa.

L’intelligenza artificiale e le nuove tecnologie non vanno intese come scorciatoie per ridurre la dotazione organica, ma come strumenti di riorganizzazione dei processi a supporto dell’innovazione pubblica.

Il turismo deve dunque cessare di essere la prima pietra dello sviluppo per diventare l’ultimo miglio di un percorso organizzato, dove la comunità locale ritrova la propria dimensione abitativa e i visitatori possono fruire di un’autenticità consapevole, evitando tanto lo svuotamento dei centri fragili quanto la saturazione da overtourism che espelle i residenti dalle grandi città d’arte.